jeudi 8 avril 2010

Home sweet home: [part 1] - To buy or not to buy?

En Australie, plus que dans tout autre pays, etre "proprietaire" est tres important, c'est meme la priorite numero 1 pour la plupart des familles qui n'hesitent pas a s'endetter jusqu'au cou sur 30 ans (voire plus, avec un tendance croissante a voir des retraites encore en train de payer leur credit).

Une recente etude revele que 70% des foyers possedent leur propre maison, l'un des plus haut taux de tous les pays. Il y a egalement moins de disparite en fonction du revenu, puisque 55% des foyers a faible revenu sont proprietaires contre 80% des foyers a haut revenu. De plus, les australiens construisent "de plus en plus grand", avec des surfaces habitables en moyennes a 208 metres carres, contre 102 metres carres pour les europeens par exemple.

Depuis qu'on est en Australie, on a ete locataires, d'abord a Melbourne, puis a Brisbane. Mais c'est vrai qu'apres un moment, ca peut devenir frustrant et le desir de posseder notre propre maison s'est fait ressentir. Ca fait peut etre 6 mois qu'on a commence a regarder les proprietes a vendre sur http://www.realestate.com.au/. Le visa permanent a un peu traine, mais nous l'avons finalement recu le mois dernier... Lorsqu'on est expatrie en Australie, il est preferable d'attendre d'avoir ce fameux visa avant de devenir proprietaire.
A cela, plusieurs raison. Tout d'abord celle du bon sens.. autant etre sur qu'on va pouvoir rester avant d'entreprendre des demarches lourdes et couteuses et se lancer dans un tel investissement long terme. Ensuite, meme s'il est possible d'acheter en tant que resident temporaire, cela est soumis a certaines contraintes, comme par exemple devoir acheter du neuf, deposer un dossier qui doit etre accepte par les autorites... Egalement, d'un point de vue financier, il sera plus difficile de trouver une banque qui accepte de preter a un resident temporaire et les taux seront moins favorables.

Vous pensez qu'acheter une maison est un plaisir. Detrompez vous, vous dechanterez tres vite. L'experience similaire de plusieurs amis le confirme: l'achat d'une maison en Australie est pave de deception, frustration et de stress. Allez faire un tour sur le site realestate et vous vous en rendrez vite compte... $500 000 a Brisbane (345 000 Euros) vous permet en effet de devenir proprietaire, mais au mieux, d'un vieux Queenslander eloigne de la ville.
Un autre site, que peu de gens connaissent, est vraiment tres utile: http://www.onthehouse.com.au/. Il faut d'abord s'inscrire (c'est gratuit), puis cliquer sur "Reports": cela vous permettra de voir l'historique des ventes selon certains criteres comme suburb, rue, addresse... Ca peut etre egalement interessant pour voir le profit qu'un vendeur peut se faire (et vous aider a negocier)... Vous verrez qu'en 10 ans, les prix ont double et parfois triple... le plus impressionant est lorsque vous regardez le prix des terrains qui a fait plus que quadrupler.

Plusieurs raisons a cette inflation. Tout d'abord une tres mauvaise gestion de la part du gouvernement: les terrains existent mais sont mis a disposition sur le marche au compte goutte. Faites une recherche pour acheter un terrain, vous verrez, ceux disponibles sur un suburb se comptent sur les doigts d'une main.
L'autre raison est la nature hautement speculative du marche immobilier Australien. L'immobilier est vu par les Australiens comme un vehicule d'investissement hautement rentable, avec une croissance illimitee. Enormement d'Australiens "investissent" dans l'immobilier, c'est a dire qu'ils achetent, louent un certain temps pour couvrir une partie de traites, puis revendent a profit... la meme pratique est tres repandue pour les terrains, ils achetent, conservent le terrain un certain nombre d'annees puis revendent a profit plus tard. Tout cela a bien entendu pour effet de contraindre l'offre encore plus et tirer les prix vers le haut (ce qui est le but recherche): l'Australien est bel et bien responsable de sa propre "inaccessibilite a la propriete".

Le GFC a eu un leger effet sur les prix, avec une baisse significative en 2008. Certaines aides du gouvernement sont venue attenuer cela, comme par exemple le triplement du "first home owner grant". Initialement une aide de $7000 venant soutenir les foyers devenant proprietaires pour la premiere fois, celle ci est passee temporairement a $21 000 pour du neuf et $14 000 pour de l'ancien. Cette aide est revenue a son niveau initial en 2010 et un plafond a ete instaure. Depuis le 1 Avril 2010, les maisons de plus de $750 000 ne donnent plus droit a cette aide (dates et plafonds dependent de l'etat, le chiffre que j'ai donne est celui du Queensland). Cette aide a eu pour effet de soutenir fortement la demande, en particulier pour les maisons de moins de $500 000 (categorie ou le "stamp duty", taxe a l'achat est egalement annulee).

Cependant, en 2009/2010, le marche est reparti fortement a la hause avec des prix equivalent voire superieurs a l'avant GFC...
Sachant que l'economie Australienne est repartie a 100 a l'heure, qu'elle est consideree comme l'une des plus solides au monde et que la population ne cesse de croitre... les prix semblent bien repartis pour une croissance infinies sur plusieurs annees.

Time to buy.


[... a suivre]

11 commentaires:

Stephanie a dit…

C'est un article un peu long mais c'est vrai qu'il y a pas mal de choses a savoir quand on veut acheter une maison. En tous les cas, le site onthehouse.com est vraiment super et ca donne une bonne idee de l'historique des prix dans une rue ... c'est la aussi qu on se dit qu on aurait du acheter plus tot!! Mais c'est partout pareil je crois .... quels sont les pays (non en guerre) ou les prix de l immobilier ont crashe sur le long terme?

Dung a dit…

Bon, ca va, on aurait pas pu achete il y a 10 ans de toute facon et les prix sont plus ou moins les meme la qu'il y a 2 ans... donc ca pourrait etre pire...

Juliette a dit…

merci pour les infos !
Pour l'instant nous cherchons à louer et c'est vraiment pas facile de trouver un quartier sans connaitre et sans savoir ou on va bosser...
à bientot

Les huhus a dit…

Trop interessant ce post! Nous ausi on s'y met doucement, alors genial le timing de votre post, et des conseils! Mais bon, on vous concurrence pas sur Brisbane au moins :)
J'attend la suite avec impatience, mais pour l'instant je vais voir le site onthehouse.com

Merci encore,
Severine

Dung a dit…

Juliette et le Huhus: merci pour ces commentaires. J'avoue que ces posts sont particulierement longs et soporifiques a ecrire, mais juste pour vous... voila la suite!

Maelle a dit…

merci pour l'info sur le site onthehouse, je ne connaissais pas (ca a l'air assez nouveau?), tres tres utile!

Denise a dit…

Mon Dieu....enfin un site qui nous aide...nous les personnes qui viennent de l'extérieur de l'Australie. Merci, merci beaucoup de prendre votre temps et votre énergie à écrire ce site. Je viens tout juste de commencer à le lire et je commence à voir un peu de rayon de soleil à ma nouvelle vie en Australie. Enfin, des gens qui peuvent nous aider quand on devient expatrié. Je vais continuer à vous lire afin de trouver une façon de s'habituer à vivre ici.

Dung a dit…

Denise: merci pour le commentaire, ca fait plaisir de voir que ca peut aider quelqu'un. Tu as l'air un peu perdue? Tu viens d'arriver en Australie?

Dung a dit…

Maelle: onthehouse, oui interessant de voir comment les prix ont evolue!

Denise a dit…

Et oui Dung....mon mari a été 5 mois en 2009 et moi 2 moi 1/2 en 2009. Il a reçu une offre d'emploi au début 2010...on sait dit OK....on y va. J'avais pris une année de congé sans solde en septembre 2009...donc...j'ai demander une autre année afin de voir si on va s'y plaire. Nous sommes revenus depuis le 7 avril 2010...mais il y a tellement de choses à faire pour des expatriés...et de plus, moi je ne parle pas beaucoup en anglais. Donc, toutes les démarches doivent être faites par mon mari...et moi....qui prenait tout en main à Montréal....et ici non. Mais bon, je crois qu'il va falloir s'ajuster...car j'adore Brisbane et les gens aussi. C'est pourquoi, je suis heureuse de voir votre site afin de m'aider. J'espère que vos recherches seront bonnes pour votre future maison. À la prochaine.

Dung a dit…

Denise: ou Brisbane vaut le coup, il faut s'accrocher... vous prendrez vos marques rapidement. Quant a nous, on l'a trouvee et achetee notre maison... on emmenage la semaine prochaine!