dimanche 11 avril 2010

Home sweet home: [part 2] - Sweet or sour?

Apres avoir regarde les annonces immobilieres, on se rend tres vite compte que l'achat d'une maison est influence par un certain nombre de criteres: budget, ancien/neuf, localisation, taille du terrain, type du terrain, taille de la maison, qualite...

Commencons par le budget. Comme je l'ai deja dit, seules les maisons a moins de $750,000 donnent desormais droit au "first home owner grant" de $7000 (dans le Queensland, ce plafond peut varier d'etats en etats). De plus, lorsqu'on achete, on doit s'acquitter du "stamp duty": pour s'en affranchir totalement, la maison doit couter moins de $500,000. Au dela, si c'est une "premiere" maison, on a tout de meme droit a un rabais. En gros, sur une maison de $850 000, vous paierez $24,000 de timbre fiscal plutot que $31,000 au tarif normal. Ok, le budget a un impact sur les aides et autres reductions fiscales, et meme si ca peut influencer votre choix, ce ne sera pas l'aspect essentiel.

A Brisbane, les proprietes a moins de $500,000 ont la plupart du temps quelques caracteristiques en commun, a ce prix la vous aurez:
  • Un appartement neuf de taille raisonnable au centre ville (2 chambres, dans les 100 metres carre). La vous choisissez le mode de vie urbain, vous n'avez pas d'enfants ou de chiens

  • Un townhouse de taille raisonnable dans les 10-15 kms de la ville (3 chambres, jardin quasi inexistant, dans les 150 metres carre). Pour les budgets serres qui cherchent neammoins a acheter du moderne pas trop mal place et avec un semblant de jardin

  • Une maison vieille de 20-50 ans dans les 10-15 kms de la ville (3-4 chambres, jardin de taille raisonnable voire grande en fonction de l'emplacement, dans les 200 metres carre). Pour ceux prets a se retrousser les manches et faire quelques renovations

  • Une maison recente ou neuve mais situee au dela de 25 kms de la ville (2-4 chambres, jardin de taille modeste, dans les 200-250 metres carre). Pour ceux qui veulent du neuf et sont prets a faire de longues distances pour aller en ville

Pour Sydney, j'imagine que vous aurez beaucoup moins le choix et qu'a se prix la vous devrez vous cantonner a l'appartement... et encore pas au centre ville avec vue sur l'Opera!

Ensuite, on peut surement differencier les maisons de $500,001 a $700,000, celles de $700,001 a $800,000, celles de $800,001 a $1000,000 et celles a +$1000,000. Je me focalise ici sur les maisons, mais a ces prix, libre a vous de considerer un penthouse au centre ville!
  • De $500,001 a $700,000, les maisons sont encore tres similaires a celles de moins de $500,000, avec quelques petites ameliorations, notemment un meilleur emplacement... Mais en gros, attendez vous a la meme chose que dans la categorie precedente, sauf que vous aurez a payer le stamp duty. Bien sur, lorsque vous vous rapprochez de la barre haute, ca s'ameliore grandement, mais ne vous attendez pas non plus a trouver le nirvana, meme a $700,000, il sera tres difficile de trouver la maison qui repond a toutes vos attentes. Lors de mes recherches, $700,000 m'est apparu comme une barre assez differenciatrice en terme de qualite des maisons

  • De $700,001 a $800,000: la, la fourchette se retrecit un petit peu. J'ai remarque que dans cette categorie, on commencait a voir des maisons relativement neuves, de grande taille (au moins 300 metres carre), assez bien placees (dans les 10-20 kms de la ville) et avec un terrain consequent (autour de 700 metres carre). Je dirais que c'est la fourchette meilleur rapport qualite/prix pour ceux qui ne veulent pas se lancer dans des renovations.

    En vous rapprochant de la barre superieure, vous commencerez a rencontrer des maisons avec piscine. Cela dit, dans cette categorie, il vous faudra encore, la plupart du temps faire quelques compromis: parfois le terrain sera un peu plus petit ou pas si bien place, la maison sera moderne mais manquera d'un petit je ne sais quoi...

  • De $800,001 a $1000,000, on a la categorie ou la plupart du temps les maisons repondent a toutes vos attentes: peu de compromis ici, ces maisons allient emplacement, terrain, piscine et confort moderne... au dela de $1000,000, bien souvent ce qui fait la difference, c'est la taille du terrain, dans cette categorie vous pourrez vous attendre a des gros terrains de 2000-4000 metres carre... les vraies maisons de luxe demarrent dans les $2000,000-$3000,000

Bien sur ces fourchettes sont subjectives et sont le resultat de mes 8 mois de recherche. Vous remarquez certainement aussi que pas mal de vendeurs positionnent leur maison dans la categorie superieure alors que la maison vaut objectivement beaucoup moins. Mais en general, je pense que ces fourchettes sont assez realistes.


Parlons ensuite du debat entre ancien et neuf. Il ne faut pas se leurrer. Vous aurez beau vous dire "moi je ne suis pas si difficile", lorsque viendra le moment d'acheter votre maison, je peux vous assurer que vous vous rendrez compte que vos criteres sont plus eleves que ce que vous croyez. He oui, on parle quand meme de gros montant, meme pour des maisons "d'entree de gamme"... meme $500,000, c'est beaucoup d'argent!

Supposons qu'apres avoir dresse une liste de ce que vous pensez etre des crites primordiaux dans votre maison et estime votre budget a $650,000, vous commenciez a parcourir les annonces immobilieres. Apres plusieurs heures, la reaction habituelle est... la deception. Et plus vous passerez de temps, et plus votre oeil sera habitue a detecter les "points cles"... et plus vous serez exigeant... et plus vous serez decu! A un moment ou un autre pourra alors se poser la question du "ah mais, si je faisais construire ma propre maison alors"!

Piste que nous avons un temps suivi, ce qui me permet de vous en parler (de maniere limitee puisque nous l'avons par la suite abandonnee). Mais ce que je peux vous dire, c'est que le parcours est seme d'embuches:
  • Le terrain: premiere chose avant de faire construire, trouver un terrain... et ce n'est pas chose aisee. Deja, les terrains sont tres tres rares malgre ce qu'on pourrait croire vu la taille de l'Australie. En effet, le gouvernement ne valide des terrains constructibles qu'au compte goutte et si vous regardez les offres, par suburb, ils se comptent sur les doigts d'une main.

    Ensuite, des que vous cherchez une taille convenable (autour de 700 metres carre) et bien place, les prix atteignent des sommets: comptez au moins $450,000 rien que pour le terrain. Et la je ne parle meme pas des terrains les plus prestigieux, si c'est le cas, comptez plutot $550,000-$700,000... si c'est proche du centre ou avec vue sur la riviere... oubliez, c'est plutot $1000,000-$2000,000... oui oui, je sais c'est delirant...

    Ah oui, n'oubliez pas un critere important: tous les terrains ne sont pas egaux en construction. La facilite de construire une maison sur un terrain (et donc le cout) depend de la qualite du sol et de la pente (si c'est pentu, il faudra vraissemblablement avoir recours a un design specifique). Bien entendu, plus un terrain est facilement constructible et plus il est cher

  • La maison: vous avez le terrain? C'est maintenant que les "vrais" ennuis commencent... C'est bien connu, construire une maison est un processus stressant. Ok vous pouvez la designer exactement a votre gout, mais deja la, probleme... Qui a dit que vous aviez bon gout? En effet, les maisons qui se retrouvent en vente car les proprietaires ont ete decu du resultat sont legion (et pas seulement parce que la maison a ete mal finie par le constructeur). Non mais je rigole pas, creer une maison de bon gout requiert beaucoup de travail et de recherche. Parcourez les annonces immobilieres et dites moi combien de maison ont ete concues avec gout et intelligence?? Entre celles au style rococo, celles melangeant allegrement les genres et les couleurs, celles ultra kitsch avec des colonnes grecques, celles avec un enorme balcon donnant sur la rue (et qui ne sert donc pas a grand chose)... etc

    Bon ok, vous avez bon gout... maintenant reste a vous frotter a l'ouvrier en batiment downunder... aller voir ici pour un petit appercu des commentaires sur les principaux constructeurs www.productreview.com.au, ca fait froid dans le dos!

    Un autre lien tres interessant si vous voulez neammoins vous lancer: forum.homeone.com.au, en particulier la liste de blogs de gens qui font construire et dont vous pourrez suivre l'avancement au jour le jour.

    Un conseil, allez vous les "display homes", il y en a un enorme a North Lakes, regroupant la majorite des grands constructeurs. Pour resumer: Metricon a de superbes display homes et sont a la pointe du design. Cela dit, les display homes de Metricon sont "optionnees" a mort et donc si vous voulez la meme, ca va vous couter bien plus cher que le prix "standard" affiche. Plantation home a l'air pas mal, mais ont tres mauvaise reputation et l'accueil des commerciaux ne m'a pas impressionne... Clarendon avait l'air de vouloir pas mal s'impliquer. Egalement Kaha Homes font de super maisons, assez originales, notemment si vous avez un terrain en pente.

  • Le budget: si vous comptez deja $400,000-$500,000 pour le terrain, sachez que $300,000 vous permettra de construire une maison tout juste correcte et que $500,000 serait un budget plus realiste (avec piscine)... hey oui, la maison de vos reve est une "million dollar baby"!

En conclusion: si vous faites construire, ce n'est pas pour faire des economies et ca represente beaucoup de travail, pour un resultat imprevisible! Alors si possible, accrochez vous et essayer de trouver la maison de vos reves deja construite... ce que nous avons fait et je vous en parlerait au prochain post!

7 commentaires:

Stephanie a dit…

De mon point de vue, tu as assez bien resumer la situation .... du moins je suis d'accord avec toi :) Je ne sais pas ce qu'il en est reellement a Sydney et Melbourne, mais ca a l'air assez cher aussi (oui, meme plus cher ...). Il faut dire aussi que nous avons regarde differents quartiers tels que The Gap, Fig Tree Pocket, Northlakes, Eight Mile Plains, Carindale, Bridgeman Downs, Aspley, Sandgate etc .... bref des quartiers bien differents avec chacun des atouts et des inconvenients ...

Maelle a dit…

Ca me semble assez juste, l'analyse... C'est clair que les prix ont flambe...et que c'est galere (voire impossible) de trouver grand jardin, maison potable, et pas trop loin du centre. Nous on a finalement opte pour Anstead.

Chacha a dit…

Ca a l'air bien compliqué tout ça... un de mes collègues est en train de regarder pour acheter une maison... et sa vision me fait froid dans le dos : "si tu veux pouvoir te payer une maison - car c'est hors de prix- il faut trouver un suburb qui n'a aucun point fort..." il cherche à aller vivre dans le fond de l'Ouest, à 1 heure et demie de son boulot... Sydney semble très cher en effet... dans ces conditions ça donne envie de rester locataire ! (je ne connais ps son budget hein)
Bon courage à vous !

Dung a dit…

Stephanie: oui y a quand meme pas mal le choix en terme de quartier, mais c'est vrai que nous on a toujours prefere le nord

Maelle: la flambe a pas l'air de vouloir s'arreter... Anstead ca a l'air pas mal, pas si loin que ca en fait

Chacha: c'est vrai que la vision de ton pote est assez deprimante, mais je crois que c'est Sydney ca... mais c'est clair que si t'as pas le budget adequat, financierement, acheter c'est pire que louer!

cyberange a dit…

OmG ça file quand meme le tourni ! c'est egalement notre idée d'acheter quand on sera bien installer mais ça sera certainement Perth , les prix seront peut etre moins fort ? quoique ... ça flambe tellement vite l'immo ...

Dung a dit…

Cyberagne: avec le boom du mining Perth c'est vachement cher! Commences deja a economiser!

Camping reviews a dit…

This is a very nice post