Nos amis les agents immobiliers: [part 1] - Evil

Agent Immobilier (Real Estate Agent):
"Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs."

Ca c'est la definition du dictionnaire...

Ma definition:
"Un agent immobilier est une espece nuisible, malodorante et putride baignant dans le mensonge et dont l'unique but dans l'existence est de soutirer le plus possible d'argent a tout etre vivant"

Bon, vous l'aurez devine, je ne les porte pas dans mon coeur.
Il faut que je nuance cela dit... Vous savez que l'Australie a les serpents les plus venimeux du monde... ben c'est pareil pour les agents immobiliers... ceux qui sevissent en Australie sont de la pire espece.

Je me rappelle en France, lorsqu'on louait notre appart a Paris, l'agent immobiliere qui s'en occupait etait tres sympa et on avait de bons contacts avec notre proprio. On a toujours ete de bons locataire et quand on est parti tout s'est bien passe.
Si vous vous rappelez, notre depart s'est fait sur les chapeaux de roue et on n'a pas eu le temps de faire le menage! Une fois en Australie, j'ai appele le proprio pour m'excuser... En fait, il etait un peu en colere et m'a dit avoir fait appel a une femme de menage... a cela, je lui ai propose de prendre en charge ces frais... il m'a dit que ce n'etait pas la peine, mais qu'il appreciait l'offre... bref des relations courtoises!

En Australie... aucun rapport. N'imaginez pas une seconde avoir un quelconque contact humain avec les proprios (qui d'ailleurs se fichent de vous) et les relations avec les agents immobiliers sont terrifiantes.

Un example: a Port Melbourne, lorsqu'on a demenage, on avait laisse le tuyau d'arrosage et quelques outils de jardinage dans le garage, trouvant que c'etait dommage de les jeter et que ca aurait pu servir au locataire suivant... lorsqu'on a dit ca a l'agent immobilier, elle nous a menace de le deduire de notre caution! Ensuite 1 mois plus tard, j'ai recu une convocation au tribunal... j'appelle l'agence immobiliere pour comprendre de quoi il en retourne et la je decouvre qu'ils se sont plantes en remplissant un papier (oui, vous entendez bien, ils ont fait une erreur et pas moi)... et plutot que de me contacter, ils ont rien trouve de mieux que de me poursuivre en justice (j'ai du repasser a Melbourne pour rectifier leur bourde...)!

Venons en a notre cas present... vous savez donc que nous sommes maintenant proprietaires. Ce que vous ne savez peut etre pas, c'est qu'une des raisons pour lesquels un certain nombre de gens desirent devenir proprietaire, c'est qu'ils ne veulent plus rien avoir a faire avec les agents immobiliers (je confirme apres avoir discute avec des amis, c'est pareil pour tout le monde, tous les agents immobiliers traitent les locataires comme de la m@#de).

Premier exemple avec le cher agent immobilier qui gerait notre ancienne location a Brisbane (LJ Hooker en passant, a eviter absolument!).
Comme vous le savez, ici, tous les ans, ils augmentent le loyer (et pas qu'un peu)... donc apres la premier annee, notre loyer a augmente de 10%... on avait pris une sorte de service avec eux comme quoi ils s'occupaient de debiter le loyer sur notre compte... apres cette augmentation, je pensais que l'augmentation aurait etre repercutee automatiquement... ce qui n'a apparemment pas ete le cas... Et bien plutot que de nous contacter au plus tot, apres 1 mois, ces abrutis nous ont colle un "Credit Default"!

Autre exemple... il y avait un probleme electrique dans la maison... de temps en temps, lorsqu'on allumait les lumieres, ca gresillait et les plombs sautaient... On devait aussi changer les ampoules tres tres souvent. Je les contacte pour qu'ils reglent le probleme, a plusieurs reprises... apres 6 mois toujours rien. J'ai du leur envoyer un mail, mettant en copie leur bureau national, les menacant d'etre tenus pour responsable en cas d'incendie et que j'en avais informe mon assurance (ce qui les a fait bouger, enfin)!

Encore une... la nana de l'agence, qu'on appelle la poufiasse (d'ailleurs on l'appelle la poufiasse quand elle est la, vu qu'elle comprend rien, ca a des avantages...), elle passe tous les 3 mois inspecter la maison. Lorsqu'elle est la, elle veut que les chiens soient dehors et attaches (c'est assez flagrant que ChomChom et Todd sont des pitbulls agressifs). Donc en gros on est oblige d'etre a la maison parce qu'on va pas attacher nos chiens toute la journee rien que pour ses beaux yeux. Donc elle nous envoie une lettre comme quoi elle passe le mardi. Pas de bol, juste ce jour la Stephanie n'est pas disponible. Elle lui passe donc un coup de fil et laisse un message sur le repondeur en lui demandant s'il etait possible de rebooker, n'importe quel autre jour, sauf ce mardi.
Et la, la poufiasse, plutot que de rappeler, nous envoie une lettre nous menacant de nous expulser!
Quand je vous disais que ces gens n'etaient pas humains, je n'exagerai pas!

Je veux, dire, c'est assez hallucinant, c'est pas comme si on payait pas le loyer ou qu'on mettait la maison sans dessus dessous... non, on est bons locataires et on pourrait se dire qu'ils devraient faire preuve d'un minimum de courtoisie, mais non!

Bon... le pire reste a venir, je vous en parlerai au prochain post
[a suivre]

Home sweet home: [part 3] - Enfin proprio

Bon ben je pensais attendre d'avoir tout deballe et bien amenage la maison et tout avant de pouvoir prendre de belles photos de notre nouveau chez nous... mais vu qu'apres 3 semaines on a toujours pas fini de deballer, voici les photos prises par l'agence immobiliere!

En fait, ca tombe assez mal, on a ete tous les deux tres occupes recemment, cote travail et aussi le fait d'etre dans un nouvel endroit on a perdu nos marques. Avec l'hiver et la chute vertigineuse des temperatures (il fait dans les 20-23 degres, mais le matin il caille, genre dans les 15 degres)... ca aide pas trop!

Cela dit, la maison est super, on en est tres content, mais ca manque un peu de customisation pour l'instant... perso, je ne me sens pas vraiment a la maison encore. Esperons que ca viendra!


Voila, a part ca parlons de la maison:

• Nom: Chez Nous
• Taille du terrain: 800 metres carres
• Taille de la maison: 400 metres carres
• Localisation: 12 kilometres du centre de Brisbane (a vol d'oiseau)
• Caracteristiques: Maison a etage, mais sur terrain en pente, descendant depuis la rue... donc en fait, quand on rentre en a l'impression qu'il y a qu'un etage (on rentre par le premier etage en fait).

Au premier etage, le double garage, 3 chambres, 2 bureaux, 2 salles de bain, la cuisine... au milieu, un grand vide qui surblombe l'etage inferieur (ca cree une impression d'espace) et donne sur une grande baie vitree qui fait les 2 etages. La salle a manger et notre chambre donnent chacun sur un balcon.

A l'etage inferieure, la salle de gym, le salon ou media room, la buanderie, la chambre d'ami et 3eme salle de bain. Egalement un immense atelier de travail (pour quand je me mettrais a bricoler) et un enorme debarras (ou on met tout pour l'instant, comme ca la maison est toute vide est le rangement est vite fait).

Le salon donne sur la terrasse, avec espace barbecue et une piscine avec un grand deck en bois. Sur les cotes de la maison c'est entierement pave, mais a l'arriere on a un petit bout de pelouse pour ChomChom et Todd. Ce qu'on ne voit pas, c'est qu'a l'arriere de la maison, on a une foret et c'est donc tres vert, y a des possums, des dindons, des koalas et des kangourous (il parait)... nous on voit surtout les perroquets et autres oiseaux multicolores.

Cote gadget, on a l'air conditionne qui sort par le plafond et les murs (ca chauffe aussi l'hivers)... l'avantage c'est que ca chauffe assez uniformement et que c'est relativement silencieux. Y a un truc rigolo, c'est que l'aspirateur passe par les murs: en fait, le moteur de l'aspirateur se trouve dans le garage... on se trimballe avec un long tuyaux qu'on branche aux murs et on aspire... comme ca, on a pas a se trimballer un moteur bruyant et risquer de rayer le parquet et les saletes partent direct dans le garage. Y aussi un systeme qui envoit la musique dans toute la maison (des enceintes dans chaque piece)... mais attention, y aussi des micros (pour ecouter si les enfants dorment par exemple ou si les invites medisent sur nous)...

Y aussi un back to base alarme (connecte a une centrale de surveillance et avec une grosse sirene stridente et un girophare). Ah oui, y a aussi un broyeur dans l'evier, a l'americaine. La media room a quant a elle le cablage qui passe dans les murs... comme ca j'ai pas a percer pour accrocher les enceintes surround aux murs.

Avec tout ca vous devez vous dire que je suis content... mais non, sans rire, en ce moment, je me sens comme coince dans les limbes... genre deborde... plus capable de faire le moindre effort. Je crois que ca a ete un peu l'overdose de changement. Les mois de mars-avril on ete ultra riches en evenements. Et bien que la plupart ont ete positifs, en fait je suis fatigue...

Pendant au moins les 12 prochains mois, je fais le voeux de n'avoir que de l'ordinaire (sans plomb) et rien d'extraordinaire, je veux de la routine, du quotidien, de l'ennuyeux, je veux regarder le journal de Claire Chazal et revoir en boucle on bon De Funes et ne plus me poser aucune question! Je vais peut etre meme me mettre au tricot tiens...

Home sweet home: [part 2] - Sweet or sour?

Apres avoir regarde les annonces immobilieres, on se rend tres vite compte que l'achat d'une maison est influence par un certain nombre de criteres: budget, ancien/neuf, localisation, taille du terrain, type du terrain, taille de la maison, qualite...

Commencons par le budget. Comme je l'ai deja dit, seules les maisons a moins de $750,000 donnent desormais droit au "first home owner grant" de $7000 (dans le Queensland, ce plafond peut varier d'etats en etats). De plus, lorsqu'on achete, on doit s'acquitter du "stamp duty": pour s'en affranchir totalement, la maison doit couter moins de $500,000. Au dela, si c'est une "premiere" maison, on a tout de meme droit a un rabais. En gros, sur une maison de $850 000, vous paierez $24,000 de timbre fiscal plutot que $31,000 au tarif normal. Ok, le budget a un impact sur les aides et autres reductions fiscales, et meme si ca peut influencer votre choix, ce ne sera pas l'aspect essentiel.

A Brisbane, les proprietes a moins de $500,000 ont la plupart du temps quelques caracteristiques en commun, a ce prix la vous aurez:

• Un appartement neuf de taille raisonnable au centre ville (2 chambres, dans les 100 metres carre). La vous choisissez le mode de vie urbain, vous n'avez pas d'enfants ou de chiens


• Un townhouse de taille raisonnable dans les 10-15 kms de la ville (3 chambres, jardin quasi inexistant, dans les 150 metres carre). Pour les budgets serres qui cherchent neammoins a acheter du moderne pas trop mal place et avec un semblant de jardin


• Une maison vieille de 20-50 ans dans les 10-15 kms de la ville (3-4 chambres, jardin de taille raisonnable voire grande en fonction de l'emplacement, dans les 200 metres carre). Pour ceux prets a se retrousser les manches et faire quelques renovations


• Une maison recente ou neuve mais situee au dela de 25 kms de la ville (2-4 chambres, jardin de taille modeste, dans les 200-250 metres carre). Pour ceux qui veulent du neuf et sont prets a faire de longues distances pour aller en ville

Pour Sydney, j'imagine que vous aurez beaucoup moins le choix et qu'a se prix la vous devrez vous cantonner a l'appartement... et encore pas au centre ville avec vue sur l'Opera!

Ensuite, on peut surement differencier les maisons de $500,001 a $700,000, celles de $700,001 a $800,000, celles de $800,001 a $1000,000 et celles a +$1000,000. Je me focalise ici sur les maisons, mais a ces prix, libre a vous de considerer un penthouse au centre ville!

• De $500,001 a $700,000, les maisons sont encore tres similaires a celles de moins de $500,000, avec quelques petites ameliorations, notemment un meilleur emplacement... Mais en gros, attendez vous a la meme chose que dans la categorie precedente, sauf que vous aurez a payer le stamp duty. Bien sur, lorsque vous vous rapprochez de la barre haute, ca s'ameliore grandement, mais ne vous attendez pas non plus a trouver le nirvana, meme a $700,000, il sera tres difficile de trouver la maison qui repond a toutes vos attentes. Lors de mes recherches, $700,000 m'est apparu comme une barre assez differenciatrice en terme de qualite des maisons


• De $700,001 a $800,000: la, la fourchette se retrecit un petit peu. J'ai remarque que dans cette categorie, on commencait a voir des maisons relativement neuves, de grande taille (au moins 300 metres carre), assez bien placees (dans les 10-20 kms de la ville) et avec un terrain consequent (autour de 700 metres carre). Je dirais que c'est la fourchette meilleur rapport qualite/prix pour ceux qui ne veulent pas se lancer dans des renovations.
  
  En vous rapprochant de la barre superieure, vous commencerez a rencontrer des maisons avec piscine. Cela dit, dans cette categorie, il vous faudra encore, la plupart du temps faire quelques compromis: parfois le terrain sera un peu plus petit ou pas si bien place, la maison sera moderne mais manquera d'un petit je ne sais quoi...


• De $800,001 a $1000,000, on a la categorie ou la plupart du temps les maisons repondent a toutes vos attentes: peu de compromis ici, ces maisons allient emplacement, terrain, piscine et confort moderne... au dela de $1000,000, bien souvent ce qui fait la difference, c'est la taille du terrain, dans cette categorie vous pourrez vous attendre a des gros terrains de 2000-4000 metres carre... les vraies maisons de luxe demarrent dans les $2000,000-$3000,000

Bien sur ces fourchettes sont subjectives et sont le resultat de mes 8 mois de recherche. Vous remarquez certainement aussi que pas mal de vendeurs positionnent leur maison dans la categorie superieure alors que la maison vaut objectivement beaucoup moins. Mais en general, je pense que ces fourchettes sont assez realistes.


Parlons ensuite du debat entre ancien et neuf. Il ne faut pas se leurrer. Vous aurez beau vous dire "moi je ne suis pas si difficile", lorsque viendra le moment d'acheter votre maison, je peux vous assurer que vous vous rendrez compte que vos criteres sont plus eleves que ce que vous croyez. He oui, on parle quand meme de gros montant, meme pour des maisons "d'entree de gamme"... meme $500,000, c'est beaucoup d'argent!

Supposons qu'apres avoir dresse une liste de ce que vous pensez etre des crites primordiaux dans votre maison et estime votre budget a $650,000, vous commenciez a parcourir les annonces immobilieres. Apres plusieurs heures, la reaction habituelle est... la deception. Et plus vous passerez de temps, et plus votre oeil sera habitue a detecter les "points cles"... et plus vous serez exigeant... et plus vous serez decu! A un moment ou un autre pourra alors se poser la question du "ah mais, si je faisais construire ma propre maison alors"!

Piste que nous avons un temps suivi, ce qui me permet de vous en parler (de maniere limitee puisque nous l'avons par la suite abandonnee). Mais ce que je peux vous dire, c'est que le parcours est seme d'embuches:

• Le terrain: premiere chose avant de faire construire, trouver un terrain... et ce n'est pas chose aisee. Deja, les terrains sont tres tres rares malgre ce qu'on pourrait croire vu la taille de l'Australie. En effet, le gouvernement ne valide des terrains constructibles qu'au compte goutte et si vous regardez les offres, par suburb, ils se comptent sur les doigts d'une main.
  
  Ensuite, des que vous cherchez une taille convenable (autour de 700 metres carre) et bien place, les prix atteignent des sommets: comptez au moins $450,000 rien que pour le terrain. Et la je ne parle meme pas des terrains les plus prestigieux, si c'est le cas, comptez plutot $550,000-$700,000... si c'est proche du centre ou avec vue sur la riviere... oubliez, c'est plutot $1000,000-$2000,000... oui oui, je sais c'est delirant...
  
  Ah oui, n'oubliez pas un critere important: tous les terrains ne sont pas egaux en construction. La facilite de construire une maison sur un terrain (et donc le cout) depend de la qualite du sol et de la pente (si c'est pentu, il faudra vraissemblablement avoir recours a un design specifique). Bien entendu, plus un terrain est facilement constructible et plus il est cher


• La maison: vous avez le terrain? C'est maintenant que les "vrais" ennuis commencent... C'est bien connu, construire une maison est un processus stressant. Ok vous pouvez la designer exactement a votre gout, mais deja la, probleme... Qui a dit que vous aviez bon gout? En effet, les maisons qui se retrouvent en vente car les proprietaires ont ete decu du resultat sont legion (et pas seulement parce que la maison a ete mal finie par le constructeur). Non mais je rigole pas, creer une maison de bon gout requiert beaucoup de travail et de recherche. Parcourez les annonces immobilieres et dites moi combien de maison ont ete concues avec gout et intelligence?? Entre celles au style rococo, celles melangeant allegrement les genres et les couleurs, celles ultra kitsch avec des colonnes grecques, celles avec un enorme balcon donnant sur la rue (et qui ne sert donc pas a grand chose)... etc
  
  Bon ok, vous avez bon gout... maintenant reste a vous frotter a l'ouvrier en batiment downunder... aller voir ici pour un petit appercu des commentaires sur les principaux constructeurs www.productreview.com.au, ca fait froid dans le dos!
  
  Un autre lien tres interessant si vous voulez neammoins vous lancer: forum.homeone.com.au, en particulier la liste de blogs de gens qui font construire et dont vous pourrez suivre l'avancement au jour le jour.
  
  Un conseil, allez vous les "display homes", il y en a un enorme a North Lakes, regroupant la majorite des grands constructeurs. Pour resumer: Metricon a de superbes display homes et sont a la pointe du design. Cela dit, les display homes de Metricon sont "optionnees" a mort et donc si vous voulez la meme, ca va vous couter bien plus cher que le prix "standard" affiche. Plantation home a l'air pas mal, mais ont tres mauvaise reputation et l'accueil des commerciaux ne m'a pas impressionne... Clarendon avait l'air de vouloir pas mal s'impliquer. Egalement Kaha Homes font de super maisons, assez originales, notemment si vous avez un terrain en pente.


• Le budget: si vous comptez deja $400,000-$500,000 pour le terrain, sachez que $300,000 vous permettra de construire une maison tout juste correcte et que $500,000 serait un budget plus realiste (avec piscine)... hey oui, la maison de vos reve est une "million dollar baby"!

En conclusion: si vous faites construire, ce n'est pas pour faire des economies et ca represente beaucoup de travail, pour un resultat imprevisible! Alors si possible, accrochez vous et essayer de trouver la maison de vos reves deja construite... ce que nous avons fait et je vous en parlerait au prochain post!

Home sweet home: [part 1] - To buy or not to buy?

En Australie, plus que dans tout autre pays, etre "proprietaire" est tres important, c'est meme la priorite numero 1 pour la plupart des familles qui n'hesitent pas a s'endetter jusqu'au cou sur 30 ans (voire plus, avec un tendance croissante a voir des retraites encore en train de payer leur credit).

Une recente etude revele que 70% des foyers possedent leur propre maison, l'un des plus haut taux de tous les pays. Il y a egalement moins de disparite en fonction du revenu, puisque 55% des foyers a faible revenu sont proprietaires contre 80% des foyers a haut revenu. De plus, les australiens construisent "de plus en plus grand", avec des surfaces habitables en moyennes a 208 metres carres, contre 102 metres carres pour les europeens par exemple.

Depuis qu'on est en Australie, on a ete locataires, d'abord a Melbourne, puis a Brisbane. Mais c'est vrai qu'apres un moment, ca peut devenir frustrant et le desir de posseder notre propre maison s'est fait ressentir. Ca fait peut etre 6 mois qu'on a commence a regarder les proprietes a vendre sur http://www.realestate.com.au/. Le visa permanent a un peu traine, mais nous l'avons finalement recu le mois dernier... Lorsqu'on est expatrie en Australie, il est preferable d'attendre d'avoir ce fameux visa avant de devenir proprietaire.
A cela, plusieurs raison. Tout d'abord celle du bon sens.. autant etre sur qu'on va pouvoir rester avant d'entreprendre des demarches lourdes et couteuses et se lancer dans un tel investissement long terme. Ensuite, meme s'il est possible d'acheter en tant que resident temporaire, cela est soumis a certaines contraintes, comme par exemple devoir acheter du neuf, deposer un dossier qui doit etre accepte par les autorites... Egalement, d'un point de vue financier, il sera plus difficile de trouver une banque qui accepte de preter a un resident temporaire et les taux seront moins favorables.

Vous pensez qu'acheter une maison est un plaisir. Detrompez vous, vous dechanterez tres vite. L'experience similaire de plusieurs amis le confirme: l'achat d'une maison en Australie est pave de deception, frustration et de stress. Allez faire un tour sur le site realestate et vous vous en rendrez vite compte... $500 000 a Brisbane (345 000 Euros) vous permet en effet de devenir proprietaire, mais au mieux, d'un vieux Queenslander eloigne de la ville.
Un autre site, que peu de gens connaissent, est vraiment tres utile: http://www.onthehouse.com.au/. Il faut d'abord s'inscrire (c'est gratuit), puis cliquer sur "Reports": cela vous permettra de voir l'historique des ventes selon certains criteres comme suburb, rue, addresse... Ca peut etre egalement interessant pour voir le profit qu'un vendeur peut se faire (et vous aider a negocier)... Vous verrez qu'en 10 ans, les prix ont double et parfois triple... le plus impressionant est lorsque vous regardez le prix des terrains qui a fait plus que quadrupler.

Plusieurs raisons a cette inflation. Tout d'abord une tres mauvaise gestion de la part du gouvernement: les terrains existent mais sont mis a disposition sur le marche au compte goutte. Faites une recherche pour acheter un terrain, vous verrez, ceux disponibles sur un suburb se comptent sur les doigts d'une main.
L'autre raison est la nature hautement speculative du marche immobilier Australien. L'immobilier est vu par les Australiens comme un vehicule d'investissement hautement rentable, avec une croissance illimitee. Enormement d'Australiens "investissent" dans l'immobilier, c'est a dire qu'ils achetent, louent un certain temps pour couvrir une partie de traites, puis revendent a profit... la meme pratique est tres repandue pour les terrains, ils achetent, conservent le terrain un certain nombre d'annees puis revendent a profit plus tard. Tout cela a bien entendu pour effet de contraindre l'offre encore plus et tirer les prix vers le haut (ce qui est le but recherche): l'Australien est bel et bien responsable de sa propre "inaccessibilite a la propriete".

Le GFC a eu un leger effet sur les prix, avec une baisse significative en 2008. Certaines aides du gouvernement sont venue attenuer cela, comme par exemple le triplement du "first home owner grant". Initialement une aide de $7000 venant soutenir les foyers devenant proprietaires pour la premiere fois, celle ci est passee temporairement a $21 000 pour du neuf et $14 000 pour de l'ancien. Cette aide est revenue a son niveau initial en 2010 et un plafond a ete instaure. Depuis le 1 Avril 2010, les maisons de plus de $750 000 ne donnent plus droit a cette aide (dates et plafonds dependent de l'etat, le chiffre que j'ai donne est celui du Queensland). Cette aide a eu pour effet de soutenir fortement la demande, en particulier pour les maisons de moins de $500 000 (categorie ou le "stamp duty", taxe a l'achat est egalement annulee).

Cependant, en 2009/2010, le marche est reparti fortement a la hause avec des prix equivalent voire superieurs a l'avant GFC...
Sachant que l'economie Australienne est repartie a 100 a l'heure, qu'elle est consideree comme l'une des plus solides au monde et que la population ne cesse de croitre... les prix semblent bien repartis pour une croissance infinies sur plusieurs annees.

Time to buy.


[... a suivre]